Czy fundacja rodzinna może sprzedać nieruchomość bez podatku?

Stan prawny: 9 listopada 2026 r. · Autor: Konrad Radwan, wspólnik w CREO Kancelaria Prawna

Najważniejsze wnioski w 60 sekund

• Fundacja rodzinna może dziś sprzedać nieruchomość bez CIT, jeżeli nie nabyła jej wyłącznie po to, żeby ją sprzedać. Ustawa nie wymaga przy tym, żeby fundacja trzymała nieruchomość przez określony czas.
• Gdy nieruchomość trafiła do fundacji tylko po to, żeby ją sprzedać, fundacja płaci 25% CIT od dochodu ze sprzedaży.
• Naczelny Sąd Administracyjny w lutym 2026 r. orzekł, że mieszkanie kupione pod wynajem i sprzedane po latach jest zwolnione z podatku, bo sprzedaż nie była jedynym celem zakupu.
• Organy podatkowe nadal oceniają sprzedaż surowo, zwłaszcza gdy fundacja sprzedaje nieruchomość wkrótce po jej otrzymaniu.
• Budowa mieszkań na sprzedaż w fundacji kosztuje 25% CIT. Taką działalność prowadzi się w spółce, której wspólnikiem jest fundacja.
• Ustawa uchwalona przez Sejm wprowadza od 2027 r. okres karencji: sprzedaż mienia wniesionego do fundacji przed upływem 2 lat od końca roku wniesienia nie będzie zwolniona z CIT. Ustawa czeka na decyzję Prezydenta.

Czy fundacja rodzinna płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?

Nie, jeżeli sprzedaż mieści się w działalności, którą fundacji wolno prowadzić. Ustawa pozwala fundacji rodzinnej zbywać mienie, „o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia” (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o fundacji rodzinnej). Dochód z takiej sprzedaży jest zwolniony z CIT, tak jak dochód z najmu czy dywidendy (art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT).

Dziś przepisy nie przewidują minimalnego okresu, przez który fundacja musi trzymać nieruchomość przed sprzedażą. O tym, czy sprzedaż jest zwolniona, decyduje cel, w jakim fundacja nieruchomość nabyła, a nie liczba lat.

Zwolnienie dotyczy samej fundacji. Gdy fundacja przekaże pieniądze ze sprzedaży rodzinie, zapłaci podatek od świadczenia. Opisuje to tekst o tym, ile podatku płaci się przy wypłacie z fundacji.

Kiedy fundacja rodzinna płaci 25% CIT od sprzedaży?

Wtedy, gdy organ podatkowy uzna, że fundacja nabyła nieruchomość wyłącznie w celu dalszego zbycia. Taka sprzedaż wykracza poza działalność dozwoloną w ustawie o fundacji rodzinnej, więc zwolnienie z CIT jej nie obejmuje (art. 6 ust. 7 ustawy o CIT). Fundacja płaci wtedy 25% podatku od dochodu, a nie zwykłe 19% (art. 24r ust. 1 tej ustawy).

Ten sam przepis odbiera fundacji ulgi i odliczenia, z których korzystają inne spółki (art. 24r ust. 3 ustawy o CIT). Sprzedaż jednego mieszkania może więc kosztować fundację więcej, niż kosztowałaby zwykłą spółkę z o.o.

Co znaczy „nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia”?

Znaczy, że sprzedaż była jedynym celem nabycia. Tak orzekł NSA w prawomocnym wyroku z 18 lutego 2026 r. (II FSK 1010/25). Fundacja kupowała mieszkania, żeby przez około 10 lat je wynajmować, a potem sprzedać. Organ uznał, że sprzedaż będzie opodatkowana stawką 25%. NSA się z tym nie zgodził: inwestycja miała przynosić dochód z dwóch źródeł, z najmu i ze sprzedaży, więc sprzedaż nie była jedynym celem zakupu.

Sąd oparł się przede wszystkim na samym brzmieniu przepisu. Słowo „wyłącznie” oznacza, że zwolnienie traci tylko taka fundacja, która nabyła nieruchomość wyłącznie po to, żeby ją sprzedać, czyli handluje nieruchomościami. NSA nazwał stanowisko organu oczywiście bezpodstawnym. Po tym wyroku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał w tej samej sprawie nową interpretację i uznał sprzedaż mieszkań po 10 latach najmu za zwolnioną (0111-KDIB1-2.4010.700.2024.11.END z 10 czerwca 2026 r.).

Ten sam test dotyczy nieruchomości, które fundator wniósł do fundacji albo podarował jej później. Mieszkanie wniesione na fundusz założycielski też może zostać uznane za „nabyte w celu zbycia”, jeżeli od początku planowano jego sprzedaż.

Jak organy podatkowe oceniają sprzedaż nieruchomości po wyroku NSA?

Nadal surowo. Wyrok NSA wiąże organ w sprawie, której dotyczył, ale w nowych sprawach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej często dochodzi do innego wniosku.

W interpretacji z 26 sierpnia 2026 r. (0111-KDIB1-2.4010.253.2026.3.END) przyszły fundator pytał o skutki sprzedaży nieruchomości, które fundacja dopiero miała kupić pod wynajem. Organ uznał, że skoro fundator już na etapie tworzenia fundacji pyta o sprzedaż, to nieruchomości będą nabyte wyłącznie w celu zbycia, i przyjął stawkę 25%.

W interpretacji z 16 września 2026 r. (0111-KDIB1-2.4010.303.2026.3.END) fundacja otrzymała od fundatora mieszkanie razem z umową najmu, wynajmowała je dalej, a potem sprzedała dotychczasowemu najemcy, który sam zaproponował zakup. Organ również uznał sprzedaż za opodatkowaną stawką 25%. Nie wskazał przy tym, które okoliczności świadczą o tym, że fundacja nabyła mieszkanie tylko po to, żeby je sprzedać.

Są też rozstrzygnięcia korzystne. W interpretacji z 24 września 2026 r. (0111-KDIB1-2.4010.342.2026.1.END) fundatorka wniosła do fundacji udział w nieruchomości, który od lat był wynajmowany spółce niepowiązanej z rodziną. Fundacja wynajmowała go przez kolejne lata, a potem sprzedała osobom spoza rodziny. Organ uznał, że celem był wieloletni najem, więc sprzedaż jest zwolniona.

Kiedy sprzedaż nieruchomości przez fundację na pewno będzie opodatkowana?

Gdy fundacja buduje na sprzedaż. Fundator podarował fundacji działkę, a fundacja chciała postawić na niej budynek, wyodrębnić lokale i je sprzedać. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w prawomocnym wyroku z 21 kwietnia 2026 r. (I SA/Kr 45/26) uznał, że to działalność o znamionach deweloperskiej, a nie zarządzanie majątkiem rodziny. Sprzedaż lokali jest opodatkowana stawką 25%. Nie zmienia tego zamiar zatrzymania w fundacji jednego z lokali.

Tak samo organy i sądy oceniają przygotowanie gruntów pod sprzedaż, czyli podział działek i przygotowanie ich pod zabudowę, także wtedy, gdy grunt był w rodzinie od lat. Jeżeli rodzina chce budować albo dzielić grunty na sprzedaż, robi to w spółce, której wspólnikiem jest fundacja. Spółka płaci CIT na zwykłych zasadach, a dywidenda, którą spółka wypłaca fundacji, jest zwolniona z CIT.

Czy sprzedaż udziałów i akcji podlega tym samym zasadom?

Nie. Warunku „nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia” nie stosuje się do udziałów i akcji w spółkach, papierów wartościowych ani udziałów w funduszach (art. 5 ust. 3 ustawy o fundacji rodzinnej). Sprzedaż takich składników przez fundację jest zwolniona z CIT niezależnie od celu, w jakim fundacja je nabyła.

Nie chroni to jednak przed zarzutem unikania opodatkowania. Wniesienie udziałów do fundacji, która sprzedaje je kupcowi znanemu już wcześniej, organy podatkowe oceniają jako działanie sztuczne.

Fundacja rodzinna i lock-up: co zmieni okres karencji od 2027 r.?

Ustawa uchwalona przez Sejm 22 października 2026 r. wprowadza okres karencji, nazywany też lock-upem, przy sprzedaży mienia wniesionego do fundacji. Sprzedaż mienia, które fundator wniósł albo które ktoś przekazał fundacji nieodpłatnie, nie będzie zwolniona z CIT, jeżeli nastąpi przed upływem 2 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym mienie trafiło do fundacji (nowy art. 6 ust. 8 pkt 2 ustawy o CIT). Wyjątkiem jest sprzedaż wymuszona przez organ władzy publicznej, np. wywłaszczenie.

Przykład: fundator wnosi mieszkanie w styczniu 2027 r. Dwa lata liczy się od 31 grudnia 2027 r., więc fundacja sprzeda mieszkanie bez CIT dopiero od 1 stycznia 2030 r. Tak samo będzie przy wniesieniu w grudniu 2027 r.

Okres karencji obejmie tylko mienie wniesione albo przekazane od pierwszego roku podatkowego fundacji, który zacznie się po 31 grudnia 2026 r. Nieruchomości wniesione do fundacji w 2026 r. i wcześniej będą z niego wyłączone. Okres karencji nie obejmie też nieruchomości, które fundacja kupi za własne pieniądze. Przy wszystkich nieruchomościach nadal będzie działał test „nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia”, a upływ 2 lat nie zamknie organom drogi do zarzutu unikania opodatkowania.

Ustawa jeszcze nie obowiązuje. Sejm przyjął poprawkę Senatu 5 listopada 2026 r., a 6 listopada ustawa trafiła do Prezydenta. Prezydent ma 21 dni na podpis, weto albo skierowanie ustawy do Trybunału Konstytucyjnego. Poprzednią ustawę zmieniającą opodatkowanie fundacji Prezydent zawetował 27 listopada 2025 r. Pozostałe zmiany opisuje tekst o projekcie zmian w podatkach fundacji rodzinnej na 2027 rok.

Czy przy sprzedaży nieruchomości fundacja płaci VAT?

Może zapłacić, jeżeli wcześniej wynajmowała tę nieruchomość. Dla VAT fundacja jest podatnikiem tak jak każda osoba prawna, a odpłatny najem sprawia, że sprzedaż wynajmowanej nieruchomości jest czynnością podatnika VAT. Sprzedaż budynku albo lokalu jest zwykle zwolniona z VAT, jeżeli od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Przed upływem tych 2 lat zwolnienie z tego przepisu nie działa i sprzedaż zwykle podlega VAT.

Inaczej jest ze sprzedażą rzeczy, których fundacja nigdy nie udostępniała odpłatnie, np. mieszkania, w którym mieszkała rodzina na podstawie świadczenia przewidzianego w statucie. Taka sprzedaż zwykle nie podlega VAT, ale każdy przypadek trzeba ocenić osobno.

Przykład: kiedy sprzedaż będzie zwolniona, a kiedy opodatkowana?

Założenia (przykład): fundacja rodzinna działa od 2025 r. Wszystkie nieruchomości wymienione w tabeli fundator wniósł w 2025 albo 2026 r., więc okres karencji z ustawy uchwalonej przez Sejm ich nie obejmie.

Z praktyki kancelarii

Przy każdej nieruchomości wnoszonej do fundacji ustalamy z klientem, do czego ma służyć: do wynajmu, do mieszkania rodziny, jako rezerwa na przyszłość. Ten cel zapisujemy w spisie mienia, w uchwałach zarządu i w umowach najmu. Gdy po latach fundacja sprzedaje nieruchomość, dokumenty pokazują, że sprzedaż nie była jedynym celem jej nabycia.

Klientom mówię też, czego unikać. We wnioskach o interpretację nie pytamy o sprzedaż nieruchomości, których fundacja jeszcze nie ma, bo organ potrafi wywieść z samego pytania zamiar sprzedaży. W dokumentach fundacji nie piszemy, że nieruchomość „zostanie sprzedana w dogodnym momencie”. Budowę i podział gruntów na sprzedaż przenosimy do spółki, której wspólnikiem jest fundacja. Gdy organ odmawia zwolnienia przy sprzedaży po wieloletnim najmie, rekomendujemy skargę do sądu, bo wyrok NSA przemawia za fundacją.

Najczęstsze pytania

Czy fundacja rodzinna może sprzedać mieszkanie wniesione przez fundatora?

Może. Sprzedaż jest zwolniona z CIT, jeżeli fundacja nie otrzymała mieszkania wyłącznie po to, żeby je sprzedać, np. gdy przez lata je wynajmowała albo mieszkała w nim rodzina. Gdy sprzedaż była planowana od początku, fundacja zapłaci 25% CIT od dochodu.

Po ilu latach fundacja może sprzedać nieruchomość bez podatku?

Dziś przepisy nie określają minimalnego okresu. Liczy się cel nabycia, a długi okres najmu przed sprzedażą jest najmocniejszym dowodem, że sprzedaż nie była jedynym celem. Jeżeli ustawa uchwalona przez Sejm wejdzie w życie, mienie wniesione do fundacji od 2027 r. będzie można sprzedać bez CIT dopiero po 2 latach liczonych od końca roku wniesienia.

Jaki podatek płaci się przy sprzedaży nieruchomości przez fundację rodzinną?

Żaden, gdy sprzedaż mieści się w działalności dozwolonej, czyli fundacja nie nabyła nieruchomości wyłącznie po to, żeby ją sprzedać. Gdy organ uzna, że tak było, fundacja zapłaci 25% CIT od dochodu, bez ulg i odliczeń. Jeżeli fundacja wynajmowała nieruchomość, przy sprzedaży trzeba też sprawdzić VAT. Od pieniędzy wypłaconych potem rodzinie fundacja płaci podatek od świadczenia.

Czy fundacja rodzinna może kupować i sprzedawać mieszkania?

Może kupować mieszkania pod wynajem i sprzedawać je po latach. Nie może zarabiać na samym obrocie mieszkaniami, czyli kupować ich po to, żeby szybko sprzedać z zyskiem. Taki dochód jest opodatkowany stawką 25%.

Czy wniesienie nieruchomości do fundacji jeszcze w 2026 r. ma znaczenie?

Ma, jeżeli ustawa uchwalona przez Sejm wejdzie w życie: nieruchomości wniesione w 2026 r. nie będą objęte okresem karencji. Wniesienie nieruchomości tylko po to, żeby fundacja ją sprzedała, Ministerstwo Finansów uznaje jednak za nadużycie, więc termin wniesienia nie zastąpi rzeczywistego celu, jakim jest wynajem albo zabezpieczenie rodziny.

Podstawa prawna i źródła

• Ustawa z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej, art. 5 ust. 1 pkt 1 i ust. 3
• Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 6 ust. 1 pkt 25 i ust. 7, art. 24r
• Ustawa o podatku od towarów i usług, art. 43 ust. 1 pkt 10
• Ustawa o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, uchwalona przez Sejm 22 października 2026 r., z poprawką Senatu przyjętą 5 listopada 2026 r. i przekazana Prezydentowi 6 listopada 2026 r. (przebieg prac w Sejmie), stan na 9 listopada 2026 r.
• Wyrok NSA z 18 lutego 2026 r., II FSK 1010/25, prawomocny (CBOSA)
• Wyrok WSA w Krakowie z 21 kwietnia 2026 r., I SA/Kr 45/26, prawomocny (CBOSA)
• Interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 czerwca, 26 sierpnia, 16 września i 24 września 2026 r. (Eureka)

O autorze

Konrad Radwan jest założycielem i wspólnikiem zarządzającym CREO Kancelaria Prawna z Krakowa i absolwentem Uniwersytetu Jagiellońskiego. Od 15 lat praktykuje prawo, a od ponad 18 lat prowadzi własne przedsiębiorstwa. W CREO prowadzi sprawy fundacji rodzinnych: od struktury majątku i statutu po rejestrację. Jego komentarze publikowały „Rzeczpospolita”, Business Insider i Infor.pl.

Planujesz sprzedaż nieruchomości z fundacji albo wniesienie jej do fundacji? Zamów konsultację (300 zł, możliwe raty 0%) albo przeczytaj, jak pracujemy przy fundacjach rodzinnych.

Materiał informacyjny według stanu prawnego na dzień 9 listopada 2026 r. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.